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新囤地禁令在上海遭遇履行窘境

2019-08-12 05:21:59来源:励志吧0次阅读

  政府出错 开发商获利

  7月1日开始,修订后的《闲置土地处置办法》(以下简称“办法”)行将实行,各地存在“囤地”行动的房地产开发商们将面临大考。其实“办法”始于1999年,尔后曾有地方性类似政策出台。而此次“修订”之后,对土地闲置有了更详细的界定,态度也更加严厉。

  闲置土地现象在上海一直存在。据上海浦东新区规土局透露,近期已将关注度较高的闲置土地案例上报市里。由于一些土地动迁存在障碍,“闲置”往往被归为政府,开发商被处罚的案例实际上并不多。

  上海规土局曾大力整治

  早在两年前,上海市规土局就曾出以重拳,但这1地方性的政策,此后并未带来实质性的惩处。

  本次修订后,“办法”对“闲置土地”的认定更加具体细化。“办法”出炉之前,由于界定不够明确,有开发商在土地上打下几棵桩,就自称“已动工”,应付检查。但此次“办法”中增加规定:如开发建设面积占应动工总面积不足三分之一;或已投资额占总投资额不足25%的,都将被认定为闲置土地。据此,自2012年7月1日起,未动工开发满一年的,将依照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费;如未动工开发满两年,土地可按规定被无偿收回。

  了解到,“办法”由国土资源部出台,而在上海闲置土地的问题由上海市计划和国土资源局(以下简称“规土局”)负责,市以下同时设有各个区规土局。早在两年前,上海市规土局就曾出以重拳,针对上海的“囤地”现象,给出非常严厉的警告。但这一地方性的政策,尔后并未带来实质性的惩办。

  2010年1月,上海市规土局发布了《关于本市展开闲置土地登记的公告》要求建设单位必须于当年 月22日前完成登记。同时明确,一旦被认定为存在闲置土地的问题,政府将根据闲置时间,采取收取闲置费,乃至收回土地的措施。

  公告一出,引起上海房地产业界的担忧。当时有观点认为,由于当时土地市场供应紧张,政府态度因此较为严厉。由于上海闲置土地情况复杂,政府方面意在施压于企业,加快解决遗留的问题。但公告之后,一直并未传出受罚的案例。

  在上海,造成土地闲置的缘由众多。有的是由于动工手续烦琐,时间太长导致开发推迟,也有因市政规划、动迁受阻等原因造成的闲置。

  老城区动迁疑难

  虽然有时“囤地”的原因出在政府方面,但开发商却从中取得了实实在在的好处。

  了解到,上海各区目前都或多或少存在土地闲置现象,但动迁困难是最常见的一大原因。特别是在上海黄浦、卢湾等老城区,由于近年来迅速崛起为中心,土地、住宅价格随之飞涨,遗留下旧宅动迁成本极高,谈判极其困难。许多地块已闲置多年,成为“标志性”的闲置地块。岌岌可危的危楼与周边奢华的商业环境格格不入。

  近日致电上海浦东新区规土局,询问新政落实情况。一位负责人向表示,尚不清楚将对闲置土地采取何种措施,但注意到近期有关于浦东辖区内一个多年未开工的地块的质疑,浦东规土局已将这些情况汇报到市里。

  但黄浦区规土局一位内部人士向透露,黄浦区的闲置土地,其管辖权还有所区别。比如有的地块就是上海市所管辖的,而有些地块关系是挂在区一级的。从政府角度来看,黄浦区的土地开发与其他区有所不同,重点要抓历史风貌的保护。“办法”出炉后是不是会对这些地块采取措施,目前尚不清楚。

  多年以来,一旦处理到土地闲置问题,就存在是政府缘由还是开发商原因的争议。新修订的“办法”明确,政府缘由造成的动工延迟包括调剂城乡规划、未按时交付土地、土地上存在群众信访事项、军事管制、文物保护等。

  上海一名从事房地产开发的业内人士向表示,对闲置土地,开发商大部分都能找到理由,在上海,动迁的时间和金钱本钱都处在“失控”状态。虽然有时“囤地”的原因出在政府方面,但开发商却从中取得了实实在在的好处。

  房地产业内人士向盘点,上海屡次打击囤地的政策新规出台以后,港资企业总是首当其冲遭到关注。很多港资房企拿地后开发周期非常漫长,地价和房价也在开发进程中不断暴涨。郑裕彤家族,父子,都在上海具有房地产项目,在数年的开发期过后,房价上涨了数倍甚至十几倍。

  最为突出的一个案例是,2011年传出消息,汤臣集团在上海一个地块17年没有开发,公司方面解释是由动迁、开发手续等问题造成了这一现象。但这1地块在经历了漫长等待以后,价格早已上涨数倍。

  易居中国的一份报告显示,截至2009年底,上海市场上拿地超过两年未上市或未动工的有 0宗是住宅或含有住宅用地的项目,可建面积达4 56.5万平方米。

  历史遗留问题

  “政府缘由”的土地宗数比例为企业原因的5倍,面积为企业原因的两倍。

  据统计,2009年度全国闲置的700多宗,面积 000多公顷的土地中,“政府原因”的土地宗数比例为企业缘由的5倍,面积为企业缘由的两倍。

  中国房地产信息团体分析师薛建雄告诉,针对土地闲置的政策一直都有,但此次修订的政策更加严格。比如闲置土地的认定的细化,不像以往,拿到土地许可证就算开工了。还有一点值得注意的是,“办法”对土地出让之后的完工时间也有了明确的要求。

  据了解,“办法”近几年一直在酝酿修改,在此时推出,更多的是流程上的缘由,受房地产市场环境的影响并不大。薛建雄告知,闲置土地的问题常常可上溯到2004年以前。以往上海的土地是采取“批租”的方式出让。当时很多土地都没动迁好,纠缠着许多问题,有的连“三通1平”都没完成,不通水电煤,根本无法开发。而随着上海土地以拍卖的方式公示、竞价出让,大部分出让的土地都是“净地”,开发商开发时就并不存在遗留问题。

  目前出现动迁问题的土地,许多都在历史上多次转手,最初的问题一直延续下来,至今未能很好解决。薛建雄认为,针对土地闲置的政策存在已久,主要是履行标准问题。受社会压力的影响,规土局出台各项要求,催促开发商加快开发进度。“办法”出台之后,虽然比以往严格,但开工面积、投资比例等标准,开发商其实仍有办法用“技术手段”予以规避。

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