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比买不起房更惨的是花6841万买了假房产

2019-08-21 22:31:01来源:励志吧0次阅读

比买不起房更惨的是花6841万买了假房产证

比买不起房更惨的是花6841万买了“假房产证”

19:42:01 和讯名家

本文首发于公众号:封面。文章内容属作者个人观点,不代表和讯立场。投资者据此操作,风险请自担。

时下房价飞涨,“逃离北京”已成一种络热词,一些在北京购房的人已卖掉房屋去了别的城市。

但是有28人却陷入另外一种境地:5年前东拼西凑借钱买下一套房,5年后却被法院判决购房无效。当年100余万买的房,如今已涨到近300万元,即使拿回当初的购房款,也难在相同地段买房……

事情还得从2011年说起。

当年8月,北京市民高阳(化名)等28位业主,以1.9万元——2.4万元每平米不等的价格,从北京丰泽益达投资管理中心(有限合伙)(以下简称丰泽益达)的机构处,购买了位于北京三、四环之间的朝阳公园路碧湖居小区内33套二手房,并办理了房产证。

不料,2012年下半年,一家名为北京千禧年代投资有限公司(以下简称千禧年代)的单位称拥有这批房屋的所有权,并与业主打起了官司。

2013年8月和2014年9月,双方两次对簿公堂,朝阳区人民法院与北京市三中院两次审判均表明:千禧年代对涉案房屋不具备权利,业主们的房产证为正当取得。

千禧年代不服,继续起诉。

2016年10月,交涉了两年后,业主们终于搬进新家。但两个月后,他们又收到一份来自朝阳区人民法院的判决书。

这次,朝阳区人民法院认定他们与开发商“恶意串通”,以8840元每平米的价格购房,双方签署的买卖合同无效。同时,法院认为这批房产为千禧年代所有,出售房屋的开发商无权处置……

据了解,当年这33套房总价为6841万元,如今该小区房价已飞速涨到每平米6.5万元,按这个市价计算,总价格已超2.1亿。

2017年3月24日,北京市第三中级人民法院将开庭审理这起反复起诉、判决、上诉达5年之久的房产纠纷案件。

日前,封面-华西都市报对此事进行了详细走访。

举债在京买房,拿到房本却住不进去

2017年1月15日,北京朝阳公园路碧湖居小区门口,七八个人站在路边讨要公道。高阳(化名)就是其中一位。他是一名博士,在北京某IT企业任职。

2011年8月,高阳从一家名为“北京丰泽益达投资管理中心(有限合伙)”(以下简称丰泽益达)的机构处获悉,可以买到位于朝阳公园西门的一个叫“碧湖居”的小区房屋。听说丰泽益达出售的房屋是经过法院核定的不良资产,比市场价便宜几千元,高阳很动心。

“他们推出的价格为1.9万元至2.4万元每平米不等。”高阳回忆,当时该地段的新开发楼盘均价不到3万元,二手房价不超2.7万元每平米左右(千禧年代后来在起诉书上称,该地段当年的均价为3.3万每平米),因为要比市场价少几千元,他一咬牙,从朋友处借了些钱,买了一套44.75平米的小户型,每平米价格为2.4万元,一次性缴纳了107.4万元。

“后来,因为维权,业主之间相识后才知道,有人为了给孩子买房,卖掉老家房屋,四处筹钱才买下这套房,还有业主的父亲直到去世都没能住进去。”高阳补充道,“一位知名大学的教授,至今仍租住在学校旁边的小平房里”。

2012年6月到7月,高阳等28位业主陆续拿到了房产证和土地证。

就在大家等着进屋装修时,突然被告知,一家名为千禧年代的公司向北京市政府提起行政复议,要求北京市建设部门撤销这批房产证,原因是该公司与碧湖居小区的房地产开发公司——北京明达房地产开发有限公司(以下简称明达公司)有经济纠纷,这批房屋的产权属于千禧年代所有。

而当时,涉案房产正被千禧年代公司对外出租,租客一直未腾退。

2012年12月21日,北京市人民政府向千禧年代做出了驳回行政复议申请的(京政复字[2012]468号)的决定。

业主们遂向北京市长安公证处申请了一份具有强制执行力的公证书,表明:若2013年1月15日前明达公司未把房屋交付业主,业主可向法院申请强制执行。

2013年1月15日,房屋未交,朝阳区人民法院发布强制执行公告,责令明达公司及相关权利人于公告之日起十五日内,将房屋交予业主,逾期未执行,法院将依法强制执行。“当时,执行法官到小区内贴了公告,很严肃地警告了房屋里的租户。”高阳说。

然而,过了2个月,长安公证处又把这批公证书撤销了,理由是房屋交付不是公证处该管的事。法院的强制执行,最后也不了了之。

2013年7月,包括高阳在内的28位业主,将千禧年代告上法院,并要求千禧年代停止侵占并腾退房屋。

2013年8月,朝阳区人民法院受理该案,判决千禧年代对涉案房屋不具备权利,判决书表明:“业主们的房产证为正当取得”。

千禧年代不服,上诉至北京市三中院。2014年9月,北京市三中院出具生效判决,维持原判。

拿到判决书后,业主们再次要求千禧年代腾退房屋,并向法院申请强制执行。千禧年代则将28位业主中的21位以及明达公司作为被告,重新起诉至朝阳区法院(另7位诉至其他法院),同时拒绝退房。

业主们一面责成售房的丰泽益达公司应诉,一面与千禧年代交涉搬家事宜。

“我们去腾退房屋,遭到多次阻挠,整整两年才搬进去。”高阳向封面-华西都市报介绍,直到2016年10月,28位业主才得以陆续搬进新家,部分业主也张罗着装修。

然而,好景不长,刚搬进新家2个月,2016年12月29日—31日,28位业主中的21位再次收到一份朝阳区人民法院的判决书(另外7位业主,其他法院目前未判决)。

这次,法院判决业主与开发商之间的买卖合同无效。

封面-华西都市报看到,业主黄云(化名)收到的《北京市朝阳市区人民法院民事判决书》(复印件)表明,作为原告的“千禧年代再次提交的证据证明,其对涉案房屋享有权利,明达公司与千禧年代之间办理的房屋所有权转移登记沟通函件也足以说明,明达公司认可涉案房屋系千禧年代所有”。

其次,法院认为,黄云等21业主购房过程不符合常理,“黄云与北京明达公司签订合同的购房价格为8840元每平米(封面注:该合同为签合同),该价格明显低于正常交易价格”。

同时,法院还认为,黄云等业主虽然后来向法院提交了其他购房款票据(封面注:黄云等业主以1.9万——2.4万元不等的价格购房,除去签合同上的8840元每平米的付款票据,还有一部分付款票据由丰泽益达开具),“但即便付款真实,因北京盛世嘉辉投资管理有限公司(封面注:该公司后来通过受让债权方式,获得涉案房屋债权,并委托丰泽益达对21位业主进行出售)非涉案房屋所有权人,黄云向北京盛世嘉辉投资管理有限公司的委托人所支付的款项,不能视为购买涉案房屋向北京明达公司支付的购房款”。

房产已转售4次,每次转售均有合法手续

对于朝阳区人民法院认定业主与开发商“恶意串通”,以8840元每平米的远低于市场价的价格购买房屋,双方签署的买卖合同无效……业主们难以接受。

多名业主向封面-华西都市报表示,从购房开始,至搬进新家,5年时间从没见过明达公司的人,“恶意串通无从说起”。

同时,对于法院认为“业主们向北京盛世嘉辉投资管理有限公司(以下简称盛世嘉辉)的委托人丰泽益达所支付的款项,不能视为购买涉案房屋向北京明达公司支付的购房款”,业主们也无法接受。

“如果我们从丰泽益达手里购买房屋不合法,交付的房款也无效,那么,此前的一系列债权转让为何又是合法的?”

业主们所说的“一系列债权转让”,是该涉案房屋从开发商明达公司手里,再到业主手里的4次转售经历。

封面-华西都市报看到,业主提供的朝阳区人民法院的判决书(复印件)上表明,明达公司提交的《最高人民法院(2013)民二终字第30号民事判决书》,证明千禧年代的实际控制人陈某文对明达公司负有2亿元债务,且尚未履行(判决书同时表述:千禧年代认可判决的真实性,但提出与本案无关,陈某文既不是其股东,也与其无关)。

基于此,2009年11月11日,为偿还中国建设银行股份有限公司北京安华支行(以下简称建行安华支行)的债务,明达公司作为乙方,与甲方建行安华支行及担保公司、北京都市资产管理有限公司等4方,在朝阳法院执行庭的主持下签订了《执行和解协议》,约定北京都市资产管理有限公司已购置的碧湖居小区内28套涉案房产及土地使用权,自愿作为建行安华支行的受偿债权,用于抵押明达公司所欠建行安华支行的债务。

2010年1月4日,明达公司又与建行以及担保公司、杨某军等几方签订协议,约定杨某军自愿将购置的碧湖居小区5套房产作为建行安华支行的受偿债权,用于抵押明达公司所欠建行安华支行的债务(朝阳法院的判决书未表明北京都市资产管理有限公司、杨某军与明达公司的关系,及自愿将已购置的房产用以抵押明达公司债务的原因)。

2017年2月14日至16日,封面-华西都市报反复联系建行安华支行方面,欲就该行与明达公司签订《执行和解协议》前,是否就涉案房产的权属进行了详细调查等问题进行采访,但未能与该行相关负责人取得联系。

业主提供的朝阳区人民法院的判决书(复印件)还表明,2011年7月11日,建行安华支行作为转让方,与华能贵诚信托有限公司(以下简称华能贵诚)签订协议,约定华能贵诚以.3元受让包括涉案房屋在内的33套房。

2011年7月28日,华能贵诚作为转让方,与盛世嘉辉签订《债权转让协议》,将涉案房屋转让给盛世嘉辉。

2017年2月14日,最终购买涉案房产并委托丰泽益达向市民销售房屋的盛世嘉辉相关负责人姜会春向封面-华西都市报介绍,在购买该批债权前,公司服务部门工作人员对于其合法性进行了大量的调查。

同时,建设银行北京华安支行在接受明达公司的债权抵押前,也对该批债权合法性进行了查证,最后才向华能贵诚信托转让。

“我们从华能贵诚信托手里购买,华能贵诚信托再从建行华安支行手里购买,每个环节都是合法。更何况,当初明达公司向建行华安支行抵押该批债权时,还是在朝阳法院执行庭的主持下签订的和解协议,所以,我们的购买和销售行为都是合法的。”姜会春说。

2011年8月11日,盛世嘉辉委托丰泽益达销售这批房屋。

2012年6月,高阳(化名)、黄云(化名)、杨飞(化名)等23位自然人和5家企业法人陆续与明达公司签订了《北京市商品房买卖合同》,并办理了《房屋所有权证》。朝阳法院的判决书(复印件)表明,33套房总面积3262.03平方米,明达公司开具33份发票,金额合计元,合同签订销售均价为8840元每平米。

“房屋合同是丰泽益达代我们业主与明达公司签订的,我们交的房款是1.9万元——2.4万元每平米不等,并非8840元每平米。”高阳拿着手里的购房支付发票向介绍。

朝阳法院的判决书(复印件)也表明,2011年11月22日,黄云与丰泽益达签订《房屋买卖协议》,约定黄云购买涉案房屋一套,单价1.9万元每平米,总价190.95万元。黄云先交了10万定金,双方约定15日内交付剩余房款。

高阳告诉封面-华西都市报,2011年,业主们支付的涉案33套房屋的总房款达到6841万元。“现在北京的房价上涨那么快,目前我们不仅面临房屋被收回的可能,还面临即使拿回购房款,也买不起房的状况。”高阳说,“即使购房款拿回来了,这5年,北京房价涨了那么多,这部分损失由谁承担?”

封面-华西都市报查询了解到,2017年2月,碧湖居小区的房价约为6.5万元每平米,若按照这个价格计算,这33套房的总面积达3262.03平方米,目前总市价已超过2.1亿元。

法院判决:涉案房屋系千禧年代拥有,开发商无权处置

至此,争议的焦点回到开发商与千禧年代之间的经济纠纷上。

究竟谁拥有这批房产的所有权呢?

封面-华西都市报在朝阳法院送达21位业主的判决书(复印件)中看到到,千禧年代提出的诉求表明,开发商明达公司系涉案房屋所属的碧湖居小区一期项目的开发建设单位,由香港明达地产有限公司投资设立,持有52%股权。

2001年7月12日,香港明达公司的股东万达意有限公司与陈某文、郝某(封面注:郝某2001年成为开发商明达公司股东,2008年2月27日为明达公司法定代表人)及香港代理人签署转让香港明达公司100%的股权软让合同。

按照合同规定,开发商明达公司需将包括涉案在内的房屋产权过户至千禧年代名下。而明达公司则向法院提出,陈某文对明达公司负有2亿元债务,而陈某文后来系千禧年代的实际控制人。

为此,明达公司向朝阳法院提交了最高人民法院(2013)民二终字第30号民事判决书,证明千禧公司的实际控制人陈某文对其负有奖金2亿元债务,且尚未履行。

对于这份材料,朝阳法院的判决书(复印件)显示,千禧年代认可判决的真实性,但提出与本案无关,并表示陈某文既不是其股东,也与其无关。

朝阳法院的判决书(复印件)还表示,明达公司为配合股权转让,向千禧年代发出《碧湖居一期49套房产确认函》,以及办理权属登记的相关手续。法院再结合明达公司与千禧年代律师之间就办理房屋所有权转移登记事宜的沟通函件认为,“足以说明明达公司认可涉案房屋系千禧年代所有,并积极履行过户义务”。

2017年2月14日,开发商明达公司办公室相关负责人孙明利告诉封面-华西都市报,“这批房产本身就是我们公司的,陈某文以前是我们公司的董事长,他签署的这个合同本身就不合法,他把我们公司的资产无偿转让给千禧年代,侵害我们公司权益”。

他说:“我们不服朝阳法院的判决,已经向北京市三中院上诉了。同时,对于陈某文签署的这份本身不合法的无偿转让合同,我们已经向朝阳法院起诉,并且立案了。我们要求撤销陈某文签署的无效合同。”

随后,封面-华西都市报致电千禧年代法人办公室,就涉案房屋的所有权情况进行采访,一位女性工作人员要求发去采访函和相关证件后,通过邮箱进行回复。但是,截至发稿,超过一个月时间过去,千禧年代方面并未回复。

律师

转售和购买程序都合法 签合同非反映真实交易

业主们委托的律师——北京市炜衡律师事务所律师、高级合伙人、律师杨航远告诉封面-华西都市报,“这批房产从明达公司抵押给建行,再到最后28位业主购买,这一系列转售程序都是合法的,同时,业主与明达公司签订的8840元每平米签合同价格,是为了配合完成过户手续所签订的价格,不是反应真实的交易关系”。

杨航远说,业主与丰泽益达公司签订的房屋买卖合同反映的是真实的房屋买卖关系,也反映了真实的交易价格,登记合同(签合同)的价格没有反映真实的交易关系,这个环节是丰泽益达公司操作的,由此引起的,应当由盛世嘉辉公司和丰泽益达公司承担相应的,如果最后导致业主无法获得房屋,业主可以向上述两公司主张违约赔偿。

至于明达公司与千禧年代之间的纠纷,杨航远认为,明达公司只是承诺用这批房产过户给千禧公司用来抵偿股东的股权收购之债,千禧公司并没有获得房屋所有权,充其量只是拥有债权;明达公司把房屋过户给业主,则是基于明达公司自身贷款债务抵偿设定的法律关系的延续。

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