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肖金成:让信托与地票结合 建立全国土地交易市场

2019-10-09 15:56:20来源:励志吧0次阅读

本报记者 秦 炜

“现在孩子们都去城里买房了,家里就剩老两口,两亩的宅基地想转给村里人也没人愿意接手,想换成庄稼地也很难,不知道该怎么办?”日前,一位在物业公司工作的老两口向《证券日报》记者诉苦。

深化土地改革是新一轮改革的重点领域之一,也是城镇化发展最重要的一环。土地是农民的主要财产,如何让农民受益于土地,受益于土地流转、土地增值带来的收益,是未来十年的重心之一。但当前,农村土地流转的主要瓶颈在于农民在定价上处于不利地位。

因此,国家国土开发与地区经济研究所所长肖金成在接受《证券日报》采访时呼吁建立全国土地交易市场。他认为,建立全国土地流转市场应以土地国有化为前提,这样才能解决耕地红线问题、农民的利益问题,不用担心土地撂荒,农民失去土地后的生计,以及土地被大量兼并后可能造成的其他问题等等。

十八届四中全会临近,市场对土地流转制度改革政策的深化进一步提高。业内预期,近期,关于土地流转制度改革试点区域范围将在去年底的28个地区的基础上扩大,同时,在土地(林地)入市及证券化、土地经营权抵押、农村宅基地市场化交易政策等几个方面将有实质性突破。新政策有望赋予银行在农民无法偿还贷款的背景下,将土地经营权自行流转的权力;并且农村宅基地交易市场化。农民可以带地进城,宅基地(产权)交易后则为农民提供进城后的第一桶金。

但目前的情况是,各地成立的土地流转中心和存储中心等开展的业务都不是太规范。肖金成表示,土地流转如果仅限于地区内,农民的利益不能得到很好的保护,土地的真正价值也不能很好实现。

近几年国家在重庆、四川、浙江、广东等地进行土地改革试点,取得了一定的进展。其中,特别引人注目的是重庆试点的“地票”制度,作为中国农村集体经营性建设用地制度改革的一次重要探索和重要的创新。“地票”模式是先对农村集体经营性建设用地进行复垦,验收合格后增加的耕地指标。通过“地票”在交易所进行拍卖,实行“先造地后用地”的操作模式。农村集体建设用地和城市建设用地指标在重庆市远距离、大范围得到置换。大幅度提升了偏远地区的农村土地价值,实现了城乡级差地租的价值化,这个价值可以转化为大城市反哺农村的资金来源。

重庆模式得到不少专家和业内人士的肯定,肖金成就是其中之一。

“土地所有制改革就是要拔农民的根”肖金成如是说,如果土地价值没有很好体现,将会有一大批人即使进入城市,也不会轻易交出宅基地。如果可以通过“地票”制,将宅基地恢复成农地,然后再进入市场流转。当前的土地也应该与“地票”制度联系起来,才能实现个人利益最大化、国家利益最大化。

肖金成还表示,对农村土地产权制度进行根本性的改革,实行农村土地国有化,将土地的永久使用权赋予耕种土地的农民。这是土地良性流转的前提。

农户在国家规定的范围内,具有使用、经营等权利,即可以转让、租赁、抵押和继承。既不受村委会的非法干预、也不受县乡政府的非法干预。农民的土地使用权就可以得到有效的保护。当农民需要改变土地用途时,必须得到政府的许可,当农民进行土地转让而又不符合国家对农地转让的条件时,村委会和乡县政府就可以依法进行转让。无论是公共利益或是一般城市建设用地,都应该按照土地使用权市场的价格标准对农民进行补偿,村委会或乡县政府无权对农民转让土地的资金进行分割,但对因转让土地而失去土地的农民应强制缴纳各种社会保障资金,将其纳入城市社会保障体系。

肖金成指出,城乡土地一体化后,“国家所有,农民使用”的农地制度,国家掌握土地所有权,所有权决定使用权,就可以对使用权加以界定和限制。例如保住红线、“用途管制”,不许非农化非粮化。失地农民的法律保障、当地政府的土地财政等问题,都可以更好地得到解决。土地流转的壁垒也会消除。而土地信托在保障赋予农民的财产权利方面可以发挥重要作用。

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